ВСУ 16 березня 2016 року розглянувши справу № 6-2918цс15 про визнання договору іпотеки недійсним сформував наступну правову позицію.

Відповідно до статті 12 Закону "Про засади соціального захисту бездомних осіб та безпритульних дітей" держава охороняє та захищає права та інтереси дітей при здійсненні правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустимо зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів.

Частиною третьою статті 17 Закону "Про охорону дитинства" передбачено, що батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки та піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, що підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла.

Батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти правочин щодо її майнових прав, у тому числі й відмовлятися від майнових прав дитини (пункт 3 частини другої статті 177 СК).

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону "Про охорону дитинства" органи опіки та піклування зобов'язані здійснювати контроль за дотриманням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні житлових приміщень та купівлі нового житла.

Тож у разі вчинення правочину щодо нерухомого майна (договір іпотеки), право власності на яке або право користування яким мають діти, попередня згода органу опіки та піклування є обов'язковою.

Укладення батьками угод, предметом яких є житлові приміщення, право користування якими мають малолітні або неповнолітні діти, без попередньої згоди органу опіки та піклування є підставою для визнання цих угод недійсними відповідно до статей 203, 215 ЦК.

Частиною першою статті 405 ЦК визначено, що члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

За змістом цієї статті право членів сім'ї власника будинку користуватися цим житловим приміщенням може виникнути і існувати тільки за наявності права власності на будинок у особи, членами сім'ї якої вони є; з припиненням права власності особи втрачається і право користування житловим приміщенням у членів її сім'ї.

Вирішуючи спори щодо захисту прав дітей при укладенні договорів іпотеки, суди повинні в кожному конкретному випадку перевіряти право користування житловим приміщенням дитиною, яке може ґрунтуватися на документальній основі (довідка про наявність зареєстрованих осіб на житловій площі, серед яких вказана і дитина) та на законі (стаття 405 ЦК).